客服帮助 |我要推广 Apple iosAndroid手机网 移动中金 注册 忘记密码? 登录 我的中金:
6月23日基金网诚邀众禄基金王晶老师做客中金在线路演中心与网友进行交流,欢迎各位网友登录http://roadshow.cnfol.com/show/16431踊跃参与。
杜冬松:土地制度改革背景下的房地产行业投资前景
手机免费访问 www.cnfol.com  2013年11月17日17:36 上海证券报 
  南方消费、南方金粮油基金经理 杜冬松

  土地改革是中国启动经济转型、推动新型城镇化面临的挑战之一。大众期望通过土地改革开启新一轮制度红利,从而为中国经济、也为资本市场注入新的活力。

  土地改革所涉及的影响面是比较广泛的,如果仅仅从房地产行业的角度评估,潜在影响可能在于以下几个层面:

  第一,城市中存量集体建设用地入市将大大加快城市改造的进展,城市改造类型的公司将会受益。中国目前将近5万个城中村,城市中有2.6亿人居住在农民宅基地或小产权房屋,面积约6-8亿平方米。从珠三角案例看,该地区城市建设用地中,30%为国有,70%为集体,在集体建设用地中40%是经营性用地,60%是工棚、宅基地等形式的住宅用地。总体看,集体建设用地流转空间极为广阔,可缓解城市土地指标的约束:从现有土地利用结构看,城乡建设用地占全国国土面积的2.3%,其中81%以上为农村建设用地,城市建设用地比重不到20%;理论上,将现有农村建设用地转化为城市建设用地空间极大。

  从中长期来看,这种改革将增加行业长期土地供应,使房价、地价增幅会同时放缓,政策行政调控压力减弱、购房门槛降低,从而为房地产行业打开长期健康发展空间、提升估值水平。但同时也担心负面情况的出现:在经济增长中枢下移、住房有效购买力趋弱的背景下,如果土地供给放量,购买力难以跟进,特别是限购令不取消的条件下,这可能会对市场形成负面的冲击,有可能打破房地产市场的正反馈效应。

  第二,基于“三权分离”的农地流转改革将会释放更多的劳动力,从而推动人口城镇化,并使个别三四线城市受益,从而填充这些城市的供给泡沫。基于“三权分离”的农地流转改革,即所有权、承包权和经营权的分离,将进一步稳固农地流转关系,从而推动农业的集约化生产与效率提升。按照2011年的流转面积和流转增速简单匡算,中国将于2020年前实现耕地“全流转”。目前流转水平最高的地方集中在沿海发达省市,2011年上海、北京、江苏、浙江的流转面积占比分别已达58%、46%、41%、40%。这种趋势将加快沿海省市的落后地区城镇化进程,并使这些区域内的三四线城市吸收更多的农村人口流入,从而为当地的住房市场提供潜在的需求,我们认为长三角和珠三角城市圈内部的个别三四线城市将更为受益。

  第三,相对更为确定的房地产行业受益路径是工业用地的“盘活”,这将引发土地价值的重估,使部分持有这类用地的上市房企受益。把一部分低效利用的工业用地转变为住宅用地。持有闲置工业用地储备的公司,或具有老旧工业区及城中村改造经验和优势的公司将最为受益。
  基金网声明:基金网转载上述内容,不表明证实其描述,仅供投资者参考,并不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担。
收藏到 博采 百度】【推荐】【打印】【 】【关闭
我来说两句
---------------------------------------------------------------------------------------------
本站所有文章、数据仅供参考,使用前务请仔细阅读法律声明,风险自负
《中华人民共和国增值电信业务经营许可证》编号:闽 B2-20050010 号
《电子公告服务许可证》编号:闽通信互联网 [2008]1 号
网络视听许可证1310422号
广播电视节目制作经营许可证 编号:(闽)字第091号
证券资讯提供:福建天信投资咨询顾问有限公司 [证书:ZX0151]
Copyright © 2003-2017 福建中金在线网络股份有限公司. All Right Reserved.
X