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广发基金朱平:股市将成中国家庭重要财富来源
  

  过去十年财富增长最快

  本文根据朱平先生在中国(广州)国际金融交易博览会财富管理论坛上的演讲稿整理。

  朱平:非常荣幸有这个机会跟大家交流一下,分析一下咱们中国人的财富以及财富管理。我们过去的十年,从2001年至今,应该有13年的时间,是中国人财富增长最快的一段时间。如果我们现在回头重新数一数我们自己的财富,在过去的十多年间中国人财富增长最大的一块是房地产,如果我们简单的算一算,不算商业房地产,就算民间的,咱们自己的住宅这一块的房地产,中国目前大约有2亿多套住房。如果我们简单的算一个大数,大概有200亿平米的住房,如果按照平均6000块钱,房地产民间资产大约会有一百多万亿,这是最大的一块。如果去掉地价、建安成本和税,民间的赢利大约可能有50万亿左右。

  第二块的资产是我们的股市,我们的股市曾经最高的时候到了30多万亿,现在我们知道大概下跌到了25万亿左右,这一个领域当中,可能会有将近一半是民间的财产,之前国有股占的比重会更大,这一块的财产大概有十几万亿。

  第三块是金融资产,理财产品,我们的存款,这里面的信托资大部分也是由房地产派生出来。时间推移到目前这个阶段,我们再去数一数这些财产,会发现这些财产现在处在一个比较微妙的时候,在过去的十几年如果你投入房地产,你的资产几乎一直都在增值,如果你投入股市,大约是2006年到2007年两年有一个非常快的增值,十多倍。这两年是所有投资者最幸福的时光。理财产品等等这则是2008年四万亿之后才有的,现在相对来说稳定,但往后是有疑问的。其余还有一些财产,比如说艺术品,艺术品在过去的十多年增值了差不多十倍以上,现在好的画也要上千万的水平。但是一线画和二线画的差价非常大,规模相对来说小一些,还有红酒、黄金市场,规模也不大。我们说现在之所以说是一个比较微妙的时候,有这么几个原因:

  第一是过去房地产一直增长的非常快,但我们如果看一下租金增长其实是非常缓慢的,我们现在如果是住宅这样的房子,比如说广州可能租金收益率已经跌到了2%以下,只有百分之一点多,如果房价不涨,你的出租跟买理财产品相比,收益率是非常不合算的。

  第二是中国政府,因为中国政府今年要做财产登记的工作,明年按照我们传说中的房地产税的方式,一个人无论你在北京、上海还是任何地方所有房地产都是联网的,第一套住房免征税,第二套住房少征税,第三套以上的住房征很重的税,甚至说有5%左右,你租金是1%点多,持有多套住房非常亏,不断的往里面送钱,除非房价增长,但从现金上看仍是负的,所以如果这种情况出现,那么三套以上的住房一定会出手的,房价跌的压力会很大。另一方面,我们现在的住房每一年大概可以生产出来一千多万套,中国人按照城市化率的水平,每年1%,也就是说1400万从农民变成城市,如果这些人去买房,如果按照3个人一套房,500万套就够了,两个人一套房只要700万套,现在我们一年要竣工一千万套以上,一定是城市的人继续再去买房,或者说改善性住房。如果简单的想一想这个数据,现在我们知道这种均衡是没有被打破,但是这种均衡其实很快就会被打破。,因为现在中国人住房已在两亿套,十年后就会超过3亿套,每套平均三人,可以供9亿以上的人居祝也就是说,从总量上看,善性住房的需求已没有了,房地产的供需会严重失衡。
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