美股市场，过去一年时间房地产投资信托基金(REITs)获得大幅上升，这让许多投资者不禁要问：REITs现在的估值是合理，还能买入吗？
在国债长期利率接近0%和股票估值高企的情况下，华尔街分析师预计REITs将大放异彩。
美股REITs在过去一年里增长了75%，但也仅仅是回到新冠疫情爆发前的水平，总的来说，REITs在过去五年的回报是令人失望的。
目前是购买REITs最好的机会
在评估某一特定行业的估值时，需要了解金融市场不同资产都是“相对的”，因此只有在其他竞争性投资更便宜的情况下，某种资产类别才能被认为是昂贵的。
首先，来看国债。在疫情刚开始时，美联储将利率下调至0%，并明确表示，至少在2023年之前，利率可能会保持在接近0%的水平。以历史为鉴，考虑到美国走出上一次金融危机花了6年时间，加息可能还需要更长的时间。
因此，美国国债收益率几乎为零。10年期美国国债(IEF)的名义收益率为1.5%，但如果扣除三分之一的税收，则剩下1%，再扣除1-2%的通货膨胀，实际收益率为负：
投资者都能明白，实际回报率为负是不可持续的，因此，有些投资者会选择投资公司债券。
公司债券比美国国债好一点。目前，长期公司债券(VCLT)的平均收益率为3.2%，大约是美国国债收益率的两倍。
但是扣除1/3的税收，剩下的只有2%。然后去掉通货膨胀的1-2%，剩下0-1%。最后，投资者还需要考虑信用损失，这是投资公司债券时不可避免的。
目前经济环境下，信贷损失可能会异常巨大，因为许多公司受到疫情影响不得不提高杠杆率，面临投资评级下调，假设每年的信用损失为0.5%，实际回报率也是接近0%：
再来看股票市场，巴菲特曾说过，利率对于资产价值的作用就像地球引力对于其他物体的作用一样。
鉴于上文已分析债券和国债的预期收益率接近0%，标普500指数(SPY)今天的市盈率估计为44倍，比其历史平均水平高出2倍多：
从历史上看，高估值最终导致令人失望的未来回报。图表显示，标普500指数从未能够长期维持如此高的市盈率。最终，在经历了一段无法持续的异常强劲的回报期后，其估值将持续下探。
综上所述，无论是美国国债、债券和股票，目前投资都只能换来令人失望的预期回报，越来越多的投资者担心，我们可能面临失去的十年。世界上最大的对冲基金经理雷·达利奥(Ray Dalio)对“失去的十年”这一观点特别直言不讳，称这可能成为投资者司空见惯的现象。
这促使人们对房地产投资信托基金、基础设施、私人股本、SPACs(SPCX)、比特币(BTC-USD)等另类资产产生了前所未有的需求。
REITs的估值应该根据其所拥有的房地产的价值来评估
在过去一年里，大多数REITs的交易价格都大幅低于资产净值(简称NAV)，但在最近的经济复苏之后，其重新定价已接近其NAV，那是否意味着其目前估值已经体现了内在价值呢？
分析师称，在疫情逐渐得到控制后，资产净值将迅速增长。如房地产行业的净营业收入(简称NOI)将有所回升，并推高资产净值。更重要的是，预计行业资本化率将压缩至较低水平，这将推高房地产价值和资产净值。
举个例子：
目前投资者可以以6.5%的资本化率购买Dollar General(DG)净租赁房产。假设该地产每年产生20万美元的净营运收入，资产净值则为30.8万美元。
但在一个利率较低的大环境下，市场对这类资产的需求将大幅增长，从而推低资本充足率。假设同样的房产现在以4.5%的资本化率交易，它的价值将增长近50%。再加上一些NOI的增长，房产价值就进一步增加了。
请注意，这里谈论的是资产总值，但由于房地产投资信托基金也有杠杆作用，对其资产净值的影响将更大。在这种情况下，房地产投资信托基金的资产净值可能会上升60%-70%。
想想所有的养老基金、保险公司、银行和退休人员，他们绝对需要收入来生存。如今，除了在房地产和房地产投资信托基金(REITs)之外，几乎没有其他地方可以获得这种收入。
Brookfield(BAM)认为，机构资本将在未来十年迅速增长，其中一半以上将最终投向REITs和房地产等替代资产，以满足投资者的收入需求：
传奇投资者布鲁斯·弗拉特(Bruce Flatt)在最近的一次采访中指出，他预计在某些情况下，资本化利率将下调一半，使房地产价值翻一番：
比如市中心写字楼的资本化率以前可能是4%，现在可能是2%。如果我们处于一个0%的利率，如果这座建筑在疫情之前以4%的资本化率出售，并以10亿美元的价格成交，那么它将以2%的资本化率卖出20亿美元。这是10亿美元的利润。
再来看瑞士已经有一段时间接近零利率甚至负利率，房地产价格因此暴涨。上市房地产公司也参与了上涨，目前瑞士的股息率约为2%。预计同样的情况也会发生在美国，因此这可能是目前以低收益率购买房地产投资信托基金的最后机会。
Camden Property(CPT)最近指出，其目标市场的公寓社区首次以3%的低上限利率出售。
如果资本充足率保持在这样的水平，其资产净值将大幅上升，股价也将大幅上升。
总之，目前实际利率已经降到0%，整个股市已经重新定价，标普500指数目前的市盈率为44倍。现在，轮到房地产投资信托基金(REITs)迎头赶上了，鉴于资本充足率继续压低，REITs资产净值(NAV)升至历史新高。
