一、什么是REITs？

　　REITs，Real Estate Investment Trusts，中文译名“不动产投资信托基金”。

　　我们通俗点来说：

　　有一个商场，一年租金2000万，业主方当初建商场投了4亿，虽然每年能收到2000万，那也得等上20年才行……怎样才能一下子把未来收益都收回来，然后拿着这几个亿再去投资新项目呢？

　　于是，他们找到一些专业人士，把未来的租金收入通过一系列的操作进行打包，包装成一种收益凭证。如果你作为散户投资者，持有了这个凭证，就相当于拥有了这个商场项目未来的部分租金收入。

　　所以大家注意，一般REITs产品的获利来源，基本都不是靠房产升值，而是靠物业运营的收入。

　　二、本次REITs的底层资产有哪些？

　　都是基础设施，包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施。不包含住宅和商业地产哦，大家注意。

　　我们以收费公路底层资产来简单说下。

　　要求该公路资产，连续经营3年以上，能产生持续、稳定的现金流，原始权益人最近3年无重大违法违规行为，基础设施资产支持证券要持有该项目所在公司的全部股权。

　　把符合上述要求的收费公路项目及其收益统统打包，全部做成标准化、能在交易所上市的资产支持证券，简称ABS。

　　找谁来管理呢？

　　你们看到的那9家公募基金公司登场啦！由公募基金出面来管理并对广大投资者公开募集申购。

　　发改委负责对基础设施项目把关，证监会会对公募发行把关。

　　同时为了保护投资者利益，防止REITs成为原始权益人提前套现、退出项目的工具，原始权益人也要参与REITs基金份额的战略配售，而且不得低于总份额的20%。    　　三、REITs产品的收益如何呢？

　　早在2015年，首支公募REITs——鹏华前海万科REITs就成立了，收益率年化在6.15%左右。    　　REITs产品的收益和风险基本是介于债券和股票之间，比较适合保守型投资者。

　　有些人会说，6%不低了！风险在哪里呢？

　　比如因为疫情原因，产业园内的企业不能正常开工，出现租金欠缴的情况，那么你的收益就不一定有保证了。。

　　四、普通投资者如何申购呢？

　　以东方财富证券为例，打开app，点选交易，登陆账户，更多，下滑到最下方点击权限开通，下方基础设施基金，点击申请开通。

　　有沪深股东账号，做完风险评测，提交开通即可。    　　买入界面很简单，直接在平时一直用的买入按钮进去即可，首批9只REITs各自有认购代码，比如最火的那只博时招商蛇口产业园REITs，代码是180101，你输入代码，然后输入认购数量就行了。当然了，在app场内基金专区认购也是可以的。

　　上交所和深交所的场内基金认购最低门槛基本都是1000元，当然也有100元的场外基金，你在参与认购时看清楚要求即可。    　　五、如何退出呢？

　　有细心的投资者发现，这几只REITs都有封闭期，最长的居然有99年？    　　封闭期只表示你不能找基金公司赎回，但你可以像买卖股票一样在二级市场交易来退出。

　　至于交易炒作的人多不多，有没有人报价接盘，财爷就不知道了。

　　特地提一句，REITs本质依然是场内基金，所以既有净值也有交易价格，要注意基金的折溢价风险。以远高于净值的二级市场价格买入，可是要被高手套利的哦！

　　如果不在二级市场卖出的话，怎么拿到长期收益呢？

　　公募REITs每年要将可供分配金额的90%，以现金红利方式回报投资人，每年不得少于1次。每年分红日，你的股票账户会自动多出一笔钱，和买股票基金拿现金分红一样的。

　　总结下，公募REITs投资门槛低、分红比例高、流动性较强，年化收益6%左右，还是有不少吸引力的。