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地方债审查风暴刮至房地产 广东拟暂缓向地产输入资金
  本报记者 刘力图 广州报道

  地方债审查风暴正在逐步升级。

  “要求全面审核重大项目的资产状况,并对其偿还压力进行测评,尤其是地方政府的新区开发进程,其中,与地方债务相关的房地产项目也是审核重点。”广州一家银行支行管理层肖女士告诉记者,她已收到来自上级领导的口头通知。

  不少房地产项目的债务压力一直隐藏在地方债务的风险评估中。记者从广东省多个政府部门及金融机构获悉,这些政府部门和金融机构需重新审核项目的风险,暂缓向地方大型项目,尤其是房地产项目的资金输入,以控制地方债务风险。

  降低收益空间

  广东省相关政府部门知情人士向记者透露,在地方债审计背景下,包括政府部门、国有企业、各金融机构都处于“风声鹤唳”的状态中,“生怕不良后果太大,因此,上下要做足准备,不能在审计期间出现违约、不良债务爆发等事故。”

  他坦言,其实多个金融机构都有自己的隐秘“账本”,尤其是对大型基建、城市更新工程,甚至是国有企业、大型房企的房地产项目,“他们是清楚违约压力到底有多大,只不过兜底资产做好了,就可以继续干。关键一点是,金融机构在追逐高收益率。”

  在上述人士看来,目前这些隐秘“账本”正在受到考验,已经有内部分析报告显示,如果按照之前的高负债率运行,一旦地方债务问题暴露,很多投资项目都有可能面对停工的风险,出现大面积违约的可能。

  “按照以往的经验来看,房地产投资项目最容易出事。”上述人士称。

  肖女士表示,控制地方债务的违约率,减缓大型项目的偿还压力,不排除强制降低政府大型融资项目,包括基建工程、房地产项目的收益率。

  据了解,地方债务审查的重点有政府直接举债、政府担保举债、政府承担偿债义务的常规三类,而通过新的举债主体和举债方式形成地方政府性债务,则纳入了最新的审计范围。

  新的举债主体包括事业单位、融资平台公司以及地方国有企业,新举债形式则包括直接或间接担保、融资租赁、集资、回购(BT)、垫资施工、延期付款或拖欠等方式。

  肖女士称,这部分债务通常在银行系统成为表外债务的一部分,行踪较隐秘且成本较高。这些举债主体用手上的质押物,在银行等其他金融机构融资十分顺利。“有多方面的原因,一是政府工程或获得政府支持的项目,不论是土地抵押还是其他资产担保,都比较有能力。此外,这样背景的项目收益比较有保障,还能够承受逐步提高的融资成本。”

  她进一步强调,这部分行踪诡秘的地方债务与房地产密不可分。事实上,政府以及新的举债主体从商业银行或其他金融机构获得资金后,都辗转流进房地产领域,包括基础设施建设、招商引资项目等。“银行要与各级地方政府、企事业单位保持良好合作关系,才能促成这方面项目的合作,比较优质的项目还吸引众多商业银行和机构去‘抢生意’,最主要的一点,这些都是高收益的项目。”

  除传统的银行信贷外,一些地方政府及其融资平台公司通过信托、基金等方式变相举债融资。数据显示,2011年至2012年,有6个省本级和7个梳城市本级通过信托贷款、融资租赁、售后回租和发行理财产品等方式融资1090.1亿元。

  “高收益的都是与基建、房地产相关的项目,一般从表面看不出来。”一位基金公司内部人士告诉记者。

  江苏省某国有金融机构某项目负责人也收到与降低高负债项目的风险的“指示”,他表示,这类高收益项目繁荣景象的背后,隐藏着高负债的压力,因此,“机构根据自身情况,降低项目的收益空间,能够暂时减缓与地方政府债务相关项目的偿还压力,降低风险。”

  风险积聚

  “通过强制降低机构输出资金的收益空间,或者暂停大型项目的融资,房地产项目、大型基建项目以及地方融资的偿还压力可能在下半年会得到减缓。”上述江苏省金融机构人士称。

  一位银行人士分析,金融机构降低融资项目的收益率之后,包括房地产、基建项目会受益不少,因为接下来新项目的债务成本将有所降低,之前的融资项目偿还条件或将有所放松。

  “不过,这不等于压力消失了,只是换了一种形式拖延下去,更有可能积累风险。”上述江苏省金融机构人士的看法并不乐观。

  他以房地产项目为例,分析称城市更新项目、新区建设、城镇化建设等融资项目,都受到银行和非银行金融机构的青睐,其中,房地产项目受关注的程度更显著。因此,暂缓向这些项目输出资金,也只是暂时的。

  “金融机构与地方政府的合作已经开始尝试多种金融手段,这些合作并不会因为地方债务风险过高受阻,事实上,只要与地方的经济容量相匹配,监管层一般不会卡死。”

  此外,机构大量资金的投资需求与地方政府融资需求一直持续旺盛,因此,在地方实体经济投资行情并未大幅度扭转之际,这些高负债运行的项目依然会继续。

  一位券商人士曾参与某西部省份的城投发债项目,他告诉记者,地方偿还债务的能力正受到实体经济下行的影响。“然而,地方政府并不会放下脚步去解决债务问题,而是继续发债,维持经济发展局面,才有能力偿还旧债。”

  “比如,面对高层对地方政府拉动投资的严格考核,各级政府手中的财政能力不足,只能靠发债,才有更多的资金投入,拉动投资。不少地区频频拉动大企业投资,尤其是拉动国有房企投资房地产项目,正是出于这样的理由。”该券商人士分析。

  “整个地方经济都绑在债务上,如果出现问题,有可能会按照此前的做法,削减地方融资平台,但这并不能真正地降低地方债务风险。”上述江苏省金融机构人士表示。
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