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任志强:我买不起高价地 万科连拿三地王没人说
  
    图为任志强

  对话任志强

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  本报记者 吴焕

  7月16日,华远地产董事长任志强在京接受本报记者专访,结合宏观经济,对土地、住宅、商业地产进行了深入分析,并介绍了华远近期的发展战略,准备发力商业地产,坚持开发精装修住宅。

  谈土地

  “现在地价太高,我买不起”

  记者:今年土地市场比较火爆是什么原因?

  任志强:不是土地市场比较火爆,你的概念不对,土地市场供应量是下降的。去年是因为市场供应量极低,今年没粮了。万科不说拍“地王”而说“补仓”,“补仓”是因为没地了,“粮食”多的话才不买“高价粮”呢,你们得这么理解。你们就是不敢说万科,他们拿“地王”了你们也不敢说。这次连续三个“地王”,他们说这不是“地王”而是“补仓”,昨天郁亮说的,得揭穿他,“地王”就是“地王”。但出现“地王”有个前提,“粮食”不多的时候是“补仓”,“粮食”多的时候才是“地王”。

  我最反对用“火爆”这个词,看到出了一个“地王”就火爆了?那是局部地区,集中在一线城市,三四线城市哪里有?之前还冒出几个,今年一个都没有。连万科都从三四线城市往回做,退回来了。

  记者:华远最近买地了吗?

  任志强:我们一直在买地,但是我们买不起高价地,差不多就行。前两年说我们是“地王”,现在没人这么说了吧?当时说我们通州那块地多贵多贵,现在还有比我们更贵的。

  记者:为什么地价这么贵?

  任志强:这是土地供应结构的问题。工业用地远远比居住用地的供应量要大,相当于10:1。地方政府为了追求GDP,工业用地基本是白给的,但是钱得从住宅用地上出。而且工业用地的容积率指标非常低,只有0.3或0.4,非常不合理。如果规定城市追求GDP必须配住宅,就能节约很多土地。但也有可能产生一种情况,供地的那个地方要是不好开发商就不去了,因为开发商一定是择优的。总之,这是供地结构不合理造成的,不是总的用地不够。

  谈行业

  “我经历的调控比别人都多”

  记者:相对万科来说,华远的发展为何比较缓慢?

  任志强:我们的发展比较稳剑我们跟华润分手以后比较保守,所以别人老骂我,你们跟万科比,扩张速度慢多了。我没钱,他们董事长拿那么多钱,我们没有那么多钱。现在融资成本很高,凡是在境外有桥的,资金成本都能拉下来。比如王石,没办法就买个香港壳去弄钱,大概降了7个点。

  万科还有一个好处,它的品牌是不错的,所以它跟很多大企业合作,用人家的钱。他们总的资本比我们大将近60到70倍,因为他们拿了好几百个亿,我们从市场上一分钱没拿。我要是赶上那些年也拿几百个亿,现在就不一样了。

  我们现在也有基金什么的,四五个,但是我们扩张速度肯定不行。我经历的调控比别人都多,1988年宏观调控的时候,万科还没做房地产,他们是1992年才做的房地产。1993年宏观调控的时候,他们也没受多少影响,因为他们刚起步。我们做得比较保守,保守就是扩张速度比其他企业相对慢,但是稳剑别人可能有起伏,我们保证稳定。

  记者:万科提出一个转型口号,要做城市服务配套商,这是不是房地产行业的趋势?

  任志强:确实应该有这类配套服务商,但社会分工应该是专业化的,我赞成企业去干自己最擅长的事情,这样服务才会越来越好。比如家政服务市场非常大,你是不是也要干?如果我不够专业,那就按万科最早的那种减法,商场什么的都卖给华润了,他们减法做得很好,所以最后成功了。如果在这个时候做加法,也许就会和过去一样了。

  当然他们现在说城市服务和房地产是上下游关系,其实把资源给别人更好,让更专业的干,要不然要社会分工干什么?汽车的每个零件也不都是自己生产的,波音也不是都自己生产的,手机非得自己生产吗?做个设计就可以了。万科是做了设计之后,自己做生产。我不是说他们不能做生产,但我觉得不一定非得自己干,可以分配出去,你占一定的股权。

  谈房价

  “户均人口数字再降下去,房子还是不够”

  记者:房价涨得快是什么原因?

  任志强:现在新开工的面积是小于销售的,今年已经销售的面积比新开工的面积要大,这就是麻烦事,因为土地供应量不够。

  人都爱往一线城市走,但户口留在原籍。从总体上看房子并不少,问题就在于三四线城市的房子数量多于一二线城市,有的城市两三千块钱都没人买,你说房子多不多?

  记者:影响房价还有什么原因?

  任志强:我举个例子。1976年德国人口数量是7300万人、1900万个家庭,到2010年他们增加了800万人,但家庭数量猛增到4100万个,什么缘故呢?德国人口老龄化现象很严重,父母和孩子分开住,老人住大房子,年轻人租小房子,为什么?因为年轻人一定要回老人那去住,老人要给年轻人留着房子,但是老人绝不到年轻人那里去住,所以年轻人住小房子。有的人把孙子搁到老人那养,但是老人绝不会到年轻人那去养孙子。

  中国和他们不一样,老人过来替年轻人看孩子,所以网上说“他不回家看我犯什么罪,30岁不结婚才是犯罪。”

  “家庭分裂速度”导致家庭数量增加。还有一个是“户均人口”的数字,我们已经从3.84降到2.8,很快就会降到2.4、2.3、2.2,再降下去,房子还是不够。

  谈商业

  “我是做商业地产起家的”

  记者:您怎么看待商业地产?

  任志强:城市化率超过50%以上,开始持有大量的商业物业。东部沿海地区的城市化率是63%,一线城市是60%左右,二线城市是50%,三四线城市只有30%。城市化率在30%的时候,住宅需求是最大的。

  商业需求比例一直是30%。有的公司只做商业地产,那是个别现象,开发商不可能全铺开了都做商业地产。

  我们认为做什么样的商业地产是在城市的哪个位置决定的,我们在长沙做的项目总面积近50万平方米,有20万平方米的商业,10万平方米的酒店、写字楼。但要在通州就不能这么搞,可能我本事不够,别人有本事别人搞。通州弄少点,弄几万平方米那可以。

  记者:华远现有哪些商业项目?

  任志强:我们配套的商业不能算,当时王石提出要把住宅做成最大,现在看不做商业也不行了,也开始做了。熬了10年左右,把沃尔玛那一套都学会了,把商业也学会了,把酒店也学会了。

  目前华远的商业地产部分占比还不够大,接下来会根据资金的需求,适度、逐步地扩大商业物业比例。尤其是在城市化率超过 55%的城市里,商业地产的比重会增加。

  记者:华远做商业地产有什么优势?

  任志强:我们是最早做商业地产的企业,我是做商业地产起家的,在1984年就做了华威大厦,还有西单一条街的改造,其实原先很有优势。商业要看管理团队和定位,我现在新团队不太有优势,因为很多人才留给原来的了,我们是重新来做。管理团队没有的话我们就买一个。
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