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温州房价领跌全国两年 稳中有降成主基调
  陈周锡

  国家统计局昨日公布了6月份全国70个大中城市住宅销售价格,与69个城市新建商品住宅价格同比上涨不同,唯独温州出现下降。

  素以“炒房”著称的温州,之前多年房价领涨全国,被认为是中国楼市“风向标”。然而,自2011年九十月份温州爆发民间借贷危机后,该市房价领跌全国已近两年左右时间,成为全国楼市的“另类风景”。

  对此,一些温州房地产业界人士最近接受《第一财经日报》记者采访时认为,受房源供应量加大,实体经济不景气等因素影响,“稳中有降”将成为今明两年温州房价的“主基调”。

  房价或将下降

  除个别效型楼盘卖得不错外,目前大部分温州楼盘陷入销售僵局。

  一位资深温州房地产开发人士认为,目前温州新建商品房价格比最高峰时下降了30%~40%,在此基础上,下半年还极有可能下降10%左右,明年温州房价依然处于下降通道。

  他说,随着供应量加大,估计八九月将出现“分水岭”,温州楼市极有可能启动新一轮降价,幅度在10%左右。甚至有悲观人士认为,温州房价今明两年还将下跌20%左右。

  在温州瓯海中心区,目前有6个房企在开发7个项目,如果包括火车南站那片,总共有9个房企在开发十几个项目。按照上述房地产业人士推测,目前瓯海中心区在2.1万元/平方米左右,下半年有望下跌至1.9万元/平方米,甚至有人认为将下跌至1.6万元/平方米左右。

  之前,被炒到5万元/平方米的“香缇半岛”,如今价格已下降至2.8万元/平方米左右。如今,该楼盘周边一毛坯房开盘价仅为2.5万元/平方米,算上精装修成本在2.7万元/平方米左右。另外,之前多套拼凑的大户型房源,如今即便分割销售,也存在户型不佳、价格偏高而销售缓慢。

  温州二手房价格也在普遍下降。之前被炒到3.5万元/平方米左右的新田园住宅,如今中介尽管报价在2.2万元/平方米左右,但实际成交价也就在2万元/平方米左右。一位中介人士说,新房价格下跌已经吸引客户流向,二手房交易少且价格在稳中走低。

  温州泰和房产营销有限公司总经理林育说,温州是目前房地产调控最没有压力的城市。

  林育称,目前温州有3.6万套存量房,预计360万平方米,再加上土地放量多而快,且多家上市公司进驻温州,经济不景气,实体企业困难,这些因素都促使温州未来的房价还将下行。

  上述资深房产人士说,前些年,温州绝大部分房企高价拿地,由于政策调控和市场疲软,至今绝大部分房企还在苦苦挣扎。

  他说,全国“地王”置信原墅,一套600多平方米的房子,楼面地价3.7万元/平方米,成本价起码在5万元/平方米,原本打算卖8万元/平方米以上,现在4万多元/平方米都无人问津。另一个温州楼盘,楼面地价2.7万元/平方米,现在售价也就在2.7万元/平方米左右,还卖不出去。

  另外大量城中村改造,有望产生不少多余房产进入商品房市场,这也在拉低市场价格。

  倒逼土地财政

  房价下降倒逼地价下跌,目前温州地价比最高峰时下降了30%左右,直接影响到地方财政的收入。最近,一位温州市领导在调研时说,温州三十多个经济指标全省倒数,财政资金链已出现严重困难,如产业链再出现问题,温州经济五年内无法恢复。

  上述资深房产开发人士说,要想改善财政资金链状况,“卖地赚钱”无疑是最直接有效的途径。

  去年以来,随着固定资产投资加速,温州土地放量急剧增加,而且温州土地储备丰厚。

  “真正的狼来了,”上述资深房产开发人士认为,大型房企拿地成本比较低,在增加地方财政收入同时也在拉平温州房价。

  “没变的是土地财政和地方政府对土地出让的热情。”一位温州地产机构负责人说。

  该负责人认为,上半年,“勾地”政策成开发商在温州拿地的常态,先意向协议后定位、设计,最后挂牌拿地快速开发上市成主流套路;国企、上市背景房企不断进入温州,大盘、好户型、好配套、好物业和大体验中心投入成标配;商业综合体成招商引资优惠重点,大品牌捆绑500强可以获取超低地价,住宅出售获利,商业地产招商沉淀,优化区域商业格局等。

  一些业界人士担心,三四线城市天量放地、巨量上市,会引发供需失衡和“鬼城现象”。
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