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国五条出台五月房价为何还在大涨?
  文/新浪财经专栏作家 杨红旭 [微博]

  对于下半年房价走势,我仍坚持年初时关于全年的预测:震荡上行。即便下半年房价环比涨幅收窄,房价总水平仍在向上移动。
    最新数据显示:6月份,全国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市为63个,下跌的只有5个。

  国五条出台近五个月,房价仍在上涨,部分城市继续大涨。最新公布的数据显示:6月份,全国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市为63个,下跌的只有5个。环比涨幅排名靠前城市:福州2.4%、上海2.2%、岳阳1.9%、南充1.8%、北京和深圳1.7%。贵阳、乌鲁木齐、韶关、赣州、泸州等5市则微跌0.1%。

  70个城市房价平均同比增幅则继续扩大,为6.5%,其中北京以16.7%排名同比涨幅榜第一,随后是广州、深圳和上海,只有温州一个城市同比下跌。

  房价依然高烧的原因是什么?大致可归结为四点。

  其一,住宅供应偏紧。当前,一二线城市的新建住宅存货,去化周期只有8个月左右,远低于去年上半年的15个月,尤其是适销对路的刚需盘、自住盘供应量偏少,导致这类产品市场普遍出现供不应求现象。当然,三四线城市多数仍然供大于求,制约了其房价涨幅。从全国指标看,去年开发企业购地面积和新开工面积,皆为负增长,导致当前新盘供应不足。

  其二,政策不给力。国五条细则,颇为严厉,但是最终还是流于:雷声大,雨点校很多地方政府没有从严落实,比如曾一度引发购房者恐慌的20%个人所得税,除了北京外,其他城市根本没有执行。另外诸如限购、二套房贷、年度房价控制目标等,都没能有力贯彻。应该说,北京执行国五条最给力,但6月北京房价同比涨幅近17%,2013年同比2012年,铁定超过12%,现在就能判定:北京难以完成“房价平稳”(也即基本不上涨)的房价控制目标。

  其三,资金面偏宽松。6月时,银行曾一度闹钱荒,但近期明显缓解,这是一个小插曲。总体看来,当前房地产资金面明显比去年宽松。两个指标:一看外部资金环境,今年以来M1增幅在10%左右,远好于去年的5%左右,说明全社会的流动性仍较宽松。二看内部资金环境,今年上半年开发企业资金来源同比大增32.1%,远高于2012年12.5%的增幅,在房企总体不差钱的情况下,很难奢望他们降价促销。

  其四,地王很闹腾。近几个月,一线城市和少数二线城市,高价地层出不穷,其中有些成为单价或总价地王,少数地块楼面价已超过周边房价,也即“面粉贵过面包”。这一现象,明显影响了购房者及开发商的心理预期:房价还得涨。从房价构成要素来看,地价高,自然推高房价成本,在其他条件不变的情况下,未来这些项目的房价也会较高。国家虽然抑制地价,比如北京一遇到高价地,就倾向于“竞保障房配建面积”,但这些措施对于抑地价的作用微乎其微。

  那么,接下来房价将会走向何方?在承认房价依然较快上涨现实的前提下,我们也应看到一缕希望:房价上涨势头正在趋缓。

  证据有二:一是环比下跌城市增加,新建商品住宅价格,6月下跌城市为5个,比5月增加2个。而二手房价格,6月房价环比下跌城市为8个,比5月增加5个。二手房变化略领先于一手房。二是70个城市新建商品住宅的平均环比增幅,6月为0.83%,相比5月的0.91%小幅收窄,实际上这已是连续第三个月收窄了。我的判断是:本轮房地产短周期中,3月房价环比增幅已经见顶,同比增幅要滞后至四季度才会见顶。

  总体而言,对于下半年房价走势,我仍坚持年初时关于全年的预测:震荡上行。即便下半年房价环比涨幅收窄,房价总水平仍在向上移动。中心城市住宅供应偏紧仍是主导因素,今年上半年全国开发企业购地面积仍是10.4%的负增长,新开工已逆转为3.8%的正增长,但增幅偏小,这将使下半年新盘供应量受限。管理当局,必须更多的增加土地供应、更严的逼出闲置用地。
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